בעקבות עליית יוקר המחייה בארץ, אנשים רבים מחפשי אפיקי השקעה בעלי תשואות גבוהות ומהירות יותר. אלטרנטיבה מוכרת להשקעה היא השקעה בקרקע חקלאית. טווח המחירים הוא רחב ומתחיל ממחירים נמוכים מאוד ולכן יותר ריאליים לקנייה. במאמר הבא נפרט מהי קרקע חקלאית? מה מחירה של אדמה חקלאית, ומה הסיבות והמשתנים שמשפיעים על המחיר.
מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת למטרות חקלאיות ולכן לא ניתן כרגע לבנות עליה. כדי לקבל אישור בנייה למגורים או מסחר בקרקע צריך לעבור תהליך של קבלת מספר אישורים עבור הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד שלה לקרקע המותרת לבנייה לצורך מגורים ומסחר.
מדוע כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
הסיבה העיקרית שמשקיעי נדל״ן בוחרים להשקיע בקרקעות חקלאיות וכל מי שמבין מעט בנושא נדל״ן יסכים היא שידוע שקרקע חקלאית זולה בהרבה מקרקע לבנייה. המשקיעים מחפשים קרקעות במחירים אטרקטיביים, ממתינים להפשרתן ולשינוי הייעוד שלהן ולאחר מכן הם מוכרים אותה בשווי גבוה בהרבה. משקיעים צעירים יבדקו את מחיר הדונם לקרקע חקלאית למרות שבפועל אין באמת מחיר מוגדר לקרקעות מהסוג הזה.
מחיר של דונם אדמה חקלאית
טווחי מחירים של קרקעות חקלאיות בישראל, בדיוק כמו קרקעות לבניה, משתנה מאוד בהתאם למיקום ולגודל. קרקע באזור המרכז תעלה יותר מקרקע באזור הצפון או הדרום גם אם בגודלה היא יותר קטנה. המחירים נעים בסקלה רחבה מאוד מאחר שהמחיר תלוי מאוד בשוק החופשי, הדרישות של בעלי הקרקע ומחירי השוק המשתנים. ולכן, קשה מאוד להגדיר את המחיר הספציפי של דונם בקרקע חקלאית.
סיבות שמשפיעות על המחיר
הפרמטר הראשון והמשפיע ביותר הוא הסיכוי שהקרקע תופשר בעתיד הקרוב. ניתן להבין זאת בהגיון פשוט שקרקע במרכז הארץ באזור מתפתח תופשר בסבירות גבוהה יותר מקרקע רחוקה בנגב. פרמטר נוסף שמשפיע על המחיר הוא מיקום הקרקע. קרקעות אשר סמוכות ליישובי חדשים בבנייה סיכוי גבוה יותר שיופשרו, במידה והעיר מתפתחת לכיוון מזרח הקרקעות לכיוון צפון יהיו זולות יותר מן הקרקעות לכיוון המזרח.
קביעת מחיר לקרקע חקלאית
הפרמטרים הנלקחים בחשבון להערכת מחירה של קרקע חקלאית הם: הערכת השווי העתידי של הקרקע והרווח הפוטנציאלי, הערכה של עלויות שינויי הייעוד, הערכת הזמן עד להפשרה, הסיכוי שהתוכנית תאושר. בכל שלבי התהליך מחירה של הקרקע עולה מאחר והסיכויים עולים והזמן להפרשתה מתקצר, משמע- כל הפרמטרים בעלייה וכך גם המחיר.
חלק מהמשקיעים בוחרים לשלם יותר על מנת לעבור את החלק הבירוקרטי ולקצר את זמן ההמתנה.
במקרים רבים, קרקע זולה מאוד תהיה חסרת פוטנציאל בעקבות המיקום או סיכויי ההפשרה הנמוכים. לעומת זאת, קרקע אחרת תהיה יקרה יותר בגלל מיקום מרכזי או התקדמות בתהליכי הבירוקרטיה לעבר הפשרה. כאשר אנו קונים קרקע חקלאית, מוטב להתייעץ עם חברות מקצועיות, או לעשות מחקר מקיף אודות השוק, אזורי הביקוש והפוטנציאל במקומות השונים.
