עולם הנדל"ן והמסחר במקרקעין יצר, בגלל המורכבות הרבה הטמונה בו והסכומים הגבוהים של הכסף שעוברים בכל עסקה, עסקאות ושיטות מסחר שונות וייחודיות שמקובלות בשוק זה בלבד. חלק מעסקאות אלה נועדו גם בכדי להפחית את המיסים המוטלים על עסקאות נדל"ן קלאסיות, מכיוון שהם גבוהים יחסית. בכתבה שלפניכם נעסוק במושג עסקת קומבינציה.
מה זה עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל הקרקע נותן את הנכס שבבעלותו ליזם או קבלן. הקבלן או היזם, בונים פרויקט מסוג זה או אחר על השטח, ובתמורה מקבל הבעלים שלו חלק מהפרויקט שנבנה.
דוגמאות וסוגים של עסקאות קומבינציה
עסקאות קומבינציה יכולות להתבצע במגוון רחב של דרכים. לדוגמא, קבלן מקבל מבעלים של שטח כלשהו את השטח, הוא בונה על השטח המדובר בניין מגורים, ובסיום הבנייה הבעלות של הבניין מתחלקת בצורה שווה בין הקבל לבעלים של השטח. דוגמא נוספת ונפוצה היא בנייה של מרכז מסחרי על שטח שבבעלות אדם או גוף אחר, ובסופו של הפרויקט ארבעים אחוז מהרווחים במקום יעברו לבעלים של השטח והשאר לקבלן שביצע את הפרויקט.
ניתן לקבל את התגמול בגין הקרקע בשלוש דרכים עיקריות ונפוצות. הראשונה היא באחוזים מהפרויקט שנבנה, השנייה היא בחלק מהפרויקט בצורה של יחידות (כמו דירות או חנויות במרכז מסחרי) או בתשלום כספי שנקבע מראש בגין הרווח המשוער של הפרויקט. כפי שניתן להבין עסקאות קומבינציה הן תחום של בעולם הנדל"ן, אם אתם זקוקים לייעוץ בתחום זה, יוני לוי מומחה עסקאות קומבינציה ישמח לסייע לכם.
מה היתרון של עסקת קומבינציה
לשני הצדדים של עסקת קומבינציה עסקה זו מציעה יתרונות גדולים. בעל הקרקע מקבל השבחה משמעותית של הקרקע שברשותו, לאדם מהשורה מאוד קשה לגרום להשבחה כזאת בצורה עצמאית וכמובן שההשבחה משמעותה רווח מכירה גבוהה יותר. לקבלן, עסקת הקומבינציה מאפשרת להפחית בצורה משמעותית את ההון הראשוני שיש צורך בסיכונו לשם התחלת פרויקטים שאפתניים. בנוסף לכך בעסקאות קומבינציה יש לעיתים קרובות נטל מס קטן יותר מאשר זה המוטל בעסקאות מסורתיות.
איך תמ"א 38 קשורה לכל זה?
פרויקטים של תמ"א 38 הן בעצם מקרים פרטיים של עסקאות קומבינציה. תמ"א 38 1 זהו מקרה בו הדיירים מוכרים את האופציה לבניית דירות נוספות בבניין המגורים שלהם, ובתמורה מקבלים שיפוץ והוספת חדרים לדירתם. תמ"א 38 2 היא עסקה בה מוכרים את שטח הבניין כולו, ובתמורה מקבלים אחוזים בבניין החדש והרווחי יותר שייבנה במקום הבניין הנוכחי.
עסקאות קומבינציה במקרקעין – מושגי יסוד
עסקאות קומבינציה הן עסקאות נדל"ן שבהן קרקע ניתנת לקבלן בתמורה לחלק מהפרויקט העתידי שיבנה עליו. עסקאות אלה נפוצות בישראל מכיוון שיש להן יתרונות הן לבעל הקרקע והן לקבלן המבצע. בנוסף לכך, ניתן להפחית את נטל המס המוטל על עסקאות נדל"ן באמצעות עסקת קומבינציה.
