כמה עולה להשקיע בנדל״ן ומה גובה המס?

החלטתם לעשות צעד גדול וחכם ולהיכנס לעולם הגדול של השקעות נדל״ן? מעולה! אבל רגע לפני שאתם רצים לקנות את הדירה הראשונה שלכם, בואו נדבר על מה שבאמת חשוב  להבין ולהביא בחשבון לפני העסקה הגדולה - כסף ומיסים. אם אתם רוצים להצליח בתחום הזה, אתם חייבים להבין את מה שחייב לדעת.

מה המשמעות של השקעה בנדל״ן?

השקעות נדל״ן זה לא משהו מתחיל ונגמר בלקנות או למכור נכנסים, קיימות בשוק המון אפשרויות: אתם יכולים לקנות דירה ולמכור אותה ברווח (מה שנקרא "פליפ"), להשקיע בקרקעות או אפילו להיכנס לעסקאות מורכבות יותר. אבל לצורך העניין אנחנו נתמקד בסוג ההשקעה הנפוץ ביותר - קניית דירה להשכרה.

אז כמה זה באמת עולה לנו?

שאלת השאלות היא כמובן - כמה כסף אנחנו צריכים כדי להתחיל? ובכן, התשובה היא ממש לא חדש משמעית ותלויה בהרבה גורמים שונים ומגוונים. למשל:

1. איפה אתם קונים - ברור שדירה בתל אביב תעלה יותר מדירה בדימונה. המיקום הוא כנראה הגורם הראשון והמשמעותי ביותר שמשפיע על המחיר.

2. גודל הדירה - דירת סטודיו קטנה בוודאי תהיה זולה יותר בפער מפנטהאוז גדול ומפואר. תחשבו על מה שאתם יכולים להרשות לעצמכם, אבל גם על מה שיהיה לכם קל ורווחי להשכיר.

3. מצב הדירה - דירה חדשה או לכל הפחות במצב מעולה תעלה יותר מאשר דירה ישנה ומוזנחת, אבל כנראה שגם תחסוך לכם המון כסף בשיפוצים בהמשך.

4. המצב בשוק - מחירי הנדל״ן משתנים בקצב מסחרר כל הזמן. כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן יכולים לזנק בעשרות אחוזים תוך שנים בודדות. אם תעשו חישוב ממוצע לטווח ארוך, תבינו שנכס שתקנו עכשיו יכול להיות גם שווה פי שתיים בעתיד.

בואו נדבר על מיסים

מי כמונו יודעים שמיסים הם חלק בלתי נפרד כמעט מכל דבר שאנחנו עושים בחיינו. ועכשיו כשיש לכם דירה להשקעה, גם המדינה רוצה את חלקה. יש כמה מיסים שצריך להביא בחשבון. הראשון הוא כמובן -מס הכנסה. כן, שכר הדירה שתקבלו מהנכס נחשב להכנסה ואתם חייבים לשלם עליו מס. הסכום תלוי בגובה ההכנסה שלכם ממקורות אחרים. זה יכול להגיע עד ל-50% מההכנסה משכר הדירה.

ישנו גם מס שבח. אם אתם מוכרים את הדירה ברווח, תצטרכו לשלם מס על הרווח הזה. זה יכול להגיע ל-25% מהרווח. בנוסף - ארנונה. אם הדירה לא מושכרת אתם תצטרכו לשלם את הארנונה בעצמכם. ולבסוף, המס הארון הוא לא אחר מאשר מע"מ. במידה ואתם אתם משכירים את הדירה לעסק (ולא למגורים), תצטרכו לשלם מע"מ על שכר הדירה.

לסיכום

השקעות נדל״ן יכולות להיות מאוד רווחיות אבל הן גם דורשות הון התחלתי גדול והרבה ידע. אתם צריכים להביא בחשבון גם  את מחיר הדירה וגם את כל ההוצאות הנלוות והמיסים הצפויים. אז אם אתם שוקלים להיכנס לתחום כדאי מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע - רואה חשבון, עורך דין, ואולי גם יועץ השקעות. בהצלחה!